Verbindlichkeit einer Baubeschreibung

(Kiel)  Mit der Frage der Verbindlichkeit einer Baubeschreibung hat sich das OLG Düsseldorf soeben auseinandergesetzt.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht  Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf den Hinweisbeschluss des OLG Düsseldorf vom 15.12.2021 – 22 U 184/21.

Das OLG Düsseldorf wies mit Hinweisbeschluss vom 15.12.2021 darauf hin, dass die die zulässige Berufung keine Aussicht auf Erfolg im Sinne des § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat.

Der Senat folgte der rechtlichen Einschätzung des LG dahingehend, dass aus der Baubeschreibung nicht gefolgert werden könne, dass die Heizschleifen der Fußbodenheizung auch unterhalb der Fliesen im Duschbereich verlegt werden mussten.

Die Baubeschreibung lautete wie folgt:

„Die Beheizung der gesamten Wohnanlage erfolgt über einen Gas-Brennwertkessel. Die Heizlast wird nach der DIN EN 12831 ermittelt. Als Wärmeübertragungselement wird ein diffusionsdichtes Fußbodenheizungs-system mit Einzelraumregelung eingesetzt.“ (Seite 15)

„Die Dusche erhält einen Natursteinboden (4- bis 6-tlg.) mit einer Entwässerungsrinne. Die Duschen in den Masterbädern werden bodengleich ausgeführt, während die Duschen in den Gästebädern aus technischen Gründen eine Stufe von ca. 15 cm haben.“ (Seite 7)

Mit der „gesamten Wohnanlage“ ist das Mehrfamilienhaus gemeint. Wenn von einer Fußbodenheizung als Wärmeübertragungselement die Rede ist, ist damit nur gesagt, dass die Räume der Wohnungen mit einer Fußbodenheizung geheizt werden sollen. Keine Aussage ist dazu getroffen, dass jedwede Bodenfläche mit Heizschleifen unterlegt ist.

Die Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom 02.06.2009 (VII ZR 54/07, NZBau 2009, 648) ist nicht weiterführend. Die Entscheidung des BGH befasst sich mit dem Schallschutz einer Wohnung im Hinblick darauf, dass die den Schallschutz regelnde DIN überholt ist und nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Eine derartige Konstellation liegt hier nicht vor. Der Sachverständige hat festgestellt, dass es keine technische Regelung dazu gibt, dass ein Boden auch im Duschbereich beheizt sein müsste.

Die nachfolgend von der Berufung geäußerte Ansicht, ein „üblicher Qualitäts- und Komfortstandard“ sei dadurch „geprägt“, „wonach die Dusche hätte beheizt werden können“, trifft nicht zu.

Der Sachverständige hat lediglich ausgeführt, dass ein „Trend zur Bodenerwärmung im Duschbereich erkennbar“ sei, weil von der Industrie Fußbodentemperierungen zum Nachrüsten auf elektrischer Basis angeboten würden. Er hat dies als Herstellung „maximalen Komforts“ bezeichnet. Ferner hat er ausgeführt, dass bei der Installation von Duschwannen, die auf Estrich mit der vorgeschriebenen Schallentkoppelung aufgebracht würden, üblicherweise die Fußbodenheizung nicht unter die Duschwanne geführt werde, da dies „heiztechnisch“ nicht sinnvoll sei (Gutachten vom 23.12.2015, BA IV/708). Im streitgegenständlichen Bad sei die Beheizung des Bodens in der Dusche deshalb möglich, weil eine handwerklich hergestellte, ebenerdige Dusche ausgeführt worden sei (Gutachten vom 28.04.2017, BA V/1057). Er, der Sachverständige, sehe in „Luxuswohnungen“ den beheizten Duschboden als Standard an (Gutachten vom 28.04.2017, BA V/1083).

c)Der rechtlichen Beurteilung des Sachverständigen, in einer Luxuswohnung sei ein beheizter Duschboden Standard, folgt der Senat nicht. Der Sachverständige ist zu einer rechtlichen Beurteilung nicht berufen. Das ist bei der Formulierung der Beweisfrage im selbständigen Beweisverfahren nicht bedacht worden.

Für die Bestimmung der geschuldeten Leistung bedarf es der Auslegung des gesamten Vertragswerks und der Begleitumstände, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat. Wenn danach auch von einer gehobenen Wohnsituation auszugehen ist, so kann aus dem Erwerb einer „Luxuswohnung“ nicht darauf geschlossen werden, dass jede erdenkliche Einrichtung oder technische Vorkehrung zur Erreichung „maximalen Komforts“ einzubauen ist. In der Baubeschreibung wird „Komfort auf hohem Niveau“ versprochen (Baubeschreibung Seite 19). Zudem haben die Kläger im Schriftsatz vom 20.05.2021 Folgendes vorgetragen:

„Dies ist auch auf dem Hintergrund zu sehen, dass die Beklagte in der Sonderwunschliste die Option einer Beheizung des Duschbodens der walk-in Dusche nicht aufgelistet hatte, hingegen aber u. a. einen Handtuchheizkörper.“

Wenn schon ein Handtuchheizkörper ein „Sonderwunsch“ ist, dann kann der Erwerber nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass auch der Duschboden beheizt ist.

Der schillernde Begriff des „Luxus“ (oder die Verwendung des Worts „exclusiv“) erlaubt für den vorliegenden Fall keinen Rückschluss darauf, ob der Duschboden beheizt sein muss. Die Begriffe „Luxus“ und „exclusiv“ werden in der Werbung inflationär verwendet. Was „Luxus“ oder „exclusiv“ ist, wird zudem individuell durchaus unterschiedlich bewertet. So mag dem einen Erwerber ein üppiger Stil mit vergoldeten Armaturen zusagen, während dem anderen Erwerber eine puristische Gestaltung behagt. Solche individuellen Unterschiede können auch für die Frage eine Rolle spielen, ob der Duschboden beheizt ist oder nicht. So könnte ein passionierter Kaltduscher eine beheizte Bodenplatte gar als Nachteil empfinden. Denn bei Verlegung von Heizschleifen unterhalb dem Duschboden kann die Heizung dort nicht unabhängig von der Beheizung des Bades reguliert werden. Andere Nutzer könnten es als willkommene Abhärtung oder Ertüchtigung empfinden, wenn sie den Fuß auf die geringfügig kältere (nach dem Sachverständigen B. ist von 5 Grad Differenz auszugehen, die Kläger gehen von 8 Grad aus) Fliese der Dusche setzen und dann Linderung durch das herabprasselnde warme Wasser erfahren. Wieder anderen Nutzern mag in der Tat an einem beheizten Duschboden gelegen sein; das bedeutet aber nicht, dass er „selbstverständlich“ geschuldet ist. Denn in Wohnungen üblichen Qualitäts- und Komfortstandards, die mit Duschtassen ausgestattet sind, ist eine Beheizung gerade nicht üblich. Wenn es danach in der Baubeschreibung heißt, dass im Masterbad (nicht im Gästebad) eine bodengleiche Dusche installiert wird, ist dies nach der Baubeschreibung das „mehr“ gegenüber einer „normalen“ Wohnung. Wenn der Erwerber noch „mehr“ – nämlich einen beheizten Duschboden haben möchte – muss er dieses, nach den Erfahrungen des Senats doch recht spezielle Anliegen, zum Ausdruck bringen und versuchen, den Leistungsumfang entsprechend zu erweitern

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht / Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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