Kein Abzug „neu für Alt“ bei der Mängelbeseitigung

(Kiel) Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt in einem grundlegenden Urteil fest, dass es keinen Abzug „neu für Alt“ bei der Mängelbeseitigung gibt.  

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene–Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 27.11.2025 (VII ZR 112/24).

Demnach kommt ein Abzug „neu für alt“ auch dann nicht in Betracht, wenn der Mangel sich relativ spät auswirkt und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste.

Der BGH führt insoweit das aus, dass nach den auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB beruhenden Grundsätzen der Vorteilsausgleichung ein gerechter Ausgleich zwischen den bei einem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden solle.

Der Geschädigte darf im Hinblick auf das schadensersatzrechtliche Bereicherungsverbot nicht besser stehen, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Hat also das zum Schadensersatz verpflichtende Ereignis neben Nachteilen auch Vorteile gebracht, sind nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung diejenigen Vorteile auszugleichen, die dem Geschädigten in einem adäquat kausalen Zusammenhang mit dem Schadensereignis zugeflossen sind und deren Ausgleichung mit dem Zweck des jeweiligen Ersatzanspruchs übereinstimmt (BGH, Urteil vom 9. November 2023 – VII ZR 92/22 Rn. 25 m.w.N., BGHZ 239, 8).

Diese zum Schadensersatzrecht entwickelten Grundsätze finden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entsprechende Anwendung im Rahmen des Mängelrechts, dessen Wertungen und Zwecke für die Beantwortung der Frage heranzuziehen sind, ob und inwieweit ein Vorteilsausgleich in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 1984 – VII ZR 169/82, BGHZ 91, 206).

Auf dieser Grundlage hatte der Bundesgerichtshof einen Vorteilsausgleich in den Fällen abgelehnt, in denen der erlangte Vorteil – beispielsweise in Form einer längeren Lebensdauer des Werks oder ersparter Unterhaltungsaufwendungen – ausschließlich auf einer Verzögerung der Mangelbeseitigung beruht. Der Unternehmer soll durch sein vertragswidriges Handeln im Rahmen sowohl seiner Herstellungs- als auch seiner Nacherfüllungspflicht keine Besserstellung erfahren. Ein solches Ergebnis widerspräche dem Zweck der Mängelrechte (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 1984 – VII ZR 169/82, BGHZ 91, 206 juris Rn. 34; Urteil vom 15. Juni 1989 – VII ZR 14/88, BauR 1989, 606, juris Rn. 33). Diese Rechtsprechung ist für Bauverträge, die bis zum 31.12.2001 geschlossen worden waren, von Relevanz.

Für das seit dem 1. Januar 2002 für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurden, geltende Recht entscheidet der Senat nunmehr, dass eine Vorteilsausgleichung wegen eines Abzugs neu für alt aufgrund der Beseitigung eines Mangels auch dann nicht in Betracht kommt, wenn der Mangel sich relativ spät auswirkt und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste.

Im Wesentlichen führt der BGH aus, dass einem solchen Vorteilsausgleich die Regelungen des werkvertraglichen Mängelrechts entgegen stehen.

• Das werkvertragliche Mängelrecht unterscheidet in seinen Rechtsfolgen grundsätzlich nicht danach, wann ein Mangel erkannt, gerügt und beseitigt wird. Inhalt und Umfang der Mängelrechte sind grundsätzlich davon unberührt, ob ein Mangel bei der Abnahme, kurz nach der Abnahme oder kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist (bei Arbeiten an einem Bauwerk grundsätzlich fünf Jahre, § 634a 1 Nr. 2 BGB) erkannt wird.
• Nur wenn der Besteller den Mangel bereits bei der Abnahme kennt und sich Mängelrechte nicht vorbehält, führt dies zum Ausschluss der Mängelrechte nach § 634 1 bis 3 BGB (§ 640Abs. 3 BGB).
• Im Übrigen gilt in allen Fällen § 635 2 BGB, wonach der Unternehmer sämtliche zur Mangelbeseitigung
• Nur echte Sowieso-Kosten bleiben abzugsfähig.

Im konkreten Fall wurde der Kläger vollständig so gestellt, wie es bereits das Landgericht ausgesprochen hatte: voller Kostenvorschuss, volle Erstattung der Sachverständigenkosten, keine Kürzung.

• Praxisrelevanz

Das Urteil schafft deutliche Rechtsklarheit:

Unternehmer können sich künftig nicht mehr darauf berufen, der Besteller erhalte durch eine späte Mängelbeseitigung faktisch ein „jüngeres“ Werk. Für Besteller stärkt die Entscheidung die vollumfängliche Durchsetzbarkeit von Nacherfüllungsansprüchen, unabhängig vom Zeitpunkt des Auftretens des Mangels.

Besonders praxisrelevant ist diese Rechtsprechung in Konstellationen, in denen

• Mängel erst kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist gerügt werden,
• anschließend z.B. ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet wird,
• und sich dieses Verfahren über mehrere Jahre hinzieht.

Gerade in solchen Fällen hatten Unternehmer bislang häufig versucht, einen Vorteilsausgleich wegen einer angeblich verlängerten Lebensdauer einzuwenden und den Anspruch entsprechend zu kürzen. Der BGH stellt nun unmissverständlich klar: Ein Abzug „neu für alt“ ist auch in solchen Konstellationen nicht gerechtfertigt.

Gleichwohl diese Entscheidung zukünftig für mehr Rechtsklarheit und Rechtssicherheit sorgen wird, bleiben im Hinblick auf die konkreten Umstände des Einzelfalles Unsicherheiten, die eine umfängliche fach- und sachgerechte anwaltliche Beurteilung unumgänglich erscheinen lassen. Dies, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene–Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, gilt es stets im Rahmen der rechtlichen Beratung im Kontext mit der Bauabwicklung zu beachten.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. – www.vbmi-anwaltsverband.de – verweist.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Fili
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht / Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.
Paul-Ehrlich-Straße 27
60596 Frankfurt am Main
Telefon: -49 (0)69 – 20 73 58 94
Email:  RA-Filiz@web.de und Helene-M-Filiz-RA@outlook.de
https://www.ra-filiz.de